Hypotéka 2026: limity NBS (DSTI, DTI, LTV) a koľko si požičiate
Koľko vám banka smie požičať, neurčuje len ona: tri limity Národnej banky Slovenska obmedzujú splátky podľa príjmu, celkový dlh a podiel úveru na hodnote nehnuteľnosti. Ako sa počítajú a čo z nich vychádza pri bežných príjmoch.
Aktualizované 28. 10. 2026 · Pre úvery na bývanie poskytnuté v roku 2026
Koľko si môžem požičať?Maximálna hypotéka podľa vášho príjmu, veku, detí a vlastných zdrojov.Stručne
- DSTI: splátky všetkých úverov najviac 60 % z príjmu nad životným minimom, otestované pri sadzbe o 2 p. b. vyššej.
- DTI: všetky dlhy najviac 8-násobok ročného čistého príjmu, u žiadateľov od 41 rokov menej.
- LTV: úver najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti, výnimočne 90 %.
- Splatnosť: najviac 30 rokov.
- Príklad: čistý príjem 1 500 €, sadzba 3,73 %, 30 rokov: najviac asi 124 100 €.
DSTI: koľko smiete splácať
Od priemerného čistého príjmu (spravidla za posledných 6 mesiacov) sa odpočíta životné minimum domácnosti: od 1. 7. 2026 295,22 € za prvú dospelú osobu, 205,96 € za každú ďalšiu a 134,80 € za dieťa. Z toho, čo zostane, banka nechá 40 % ako rezervu na život a splátky všetkých úverov smú byť najviac zvyšných 60 % (§ 2 opatrenia NBS č. 10/2016). Pár s príjmami 1 500 € a 1 200 € a jedným dieťaťom má životné minimum 635,98 €, takže splátky smú byť najviac 1 238,41 € mesačne.
Stresový test: ak sadzba nie je pevná na celú dobu splatnosti, banka počíta aj splátku pri sadzbe o 2 percentuálne body vyššej (pri fixácii nad 10 rokov o 1 bod) a so splatnosťou 30 rokov, najviac však pri sadzbe 6 %. Do DSTI ide vyššia z oboch splátok (§ 4). Preto dlhšia fixácia zvýši hypotéku: pri príjme 1 500 € je to 124 100 € s fixáciou do 10 rokov a 138 800 € s fixáciou nad 10 rokov.
DTI: koľko smiete dlhovať
Nová hypotéka spolu so zostatkami všetkých ostatných úverov smie byť najviac 8-násobok ročného čistého príjmu (§ 8a ods. 1). Žiadateľ, ktorý má aspoň 41 rokov a hypotéku splatí po 65. narodeninách, má limit 8 − 0,25 × (vek − 40), najmenej 3 (§ 8a ods. 2). Pri dvoch žiadateľoch sa ich limity spriemerujú podľa príjmov.
| Vek žiadateľa | Splatnosť 30 r. | Splatnosť 20 r. | Splatnosť 15 r. |
|---|---|---|---|
| 40 | 8 | 8 | 8 |
| 45 | 6,75 | 6,75 | 8 |
| 50 | 5,5 | 5,5 | 5,5 |
| 55 | 4,25 | 4,25 | 4,25 |
| 60 | 3 | 3 | 3 |
Limit DTI ako násobok ročného čistého príjmu podľa veku v celých rokoch a splatnosti.
LTV: koľko vlastných zdrojov
Úver smie byť najviac 90 % hodnoty nehnuteľnosti, a úvery nad 80 % smú tvoriť najviac 20 % nových hypoték banky za polrok (§ 7 ods. 1 a 2). Bežne teda potrebujete aspoň 20 % z vlastných zdrojov. Hodnota nehnuteľnosti pri kúpe je najnižšia z kúpnej ceny, ceny podľa znalca a interného ocenenia banky (§ 7 ods. 7). S vlastnými zdrojmi 40 000 € je najväčšia hypotéka pri 80 % 160 000 €, teda nehnuteľnosť za 200 000 €; splátka pri sadzbe 3,73 % na 30 rokov je 739,17 € mesačne.
Maximálna hypotéka podľa príjmu
| Čistý príjem | Splátky najviac | Fixácia do 10 r. | Fixácia nad 10 r. |
|---|---|---|---|
| 1 000 | 423 | 72 600 | 81 200 |
| 1 500 | 723 | 124 100 | 138 800 |
| 2 000 | 1 023 | 175 600 | 192 000 |
| 2 500 | 1 323 | 227 100 | 240 000 |
| 3 000 | 1 623 | 278 600 | 288 000 |
Sumy v eurách; jeden žiadateľ do 40 rokov bez detí a iných úverov, s dostatkom vlastných zdrojov, sadzba 3,73 % (priemer nových hypoték, august 2026), splatnosť 30 rokov. Banka môže mať prísnejšie vlastné pravidlá.
Výnimky
Banka smie malej časti klientov poskytnúť úver nad limity: s rezervou na život aspoň 30 % namiesto 40 % (§ 2 ods. 6), nad limit DTI (§ 8a ods. 3) alebo so splatnosťou nad 30 rokov (§ 6). Na výnimku nie je nárok; rozhoduje banka.
Čo sa mení v roku 2027
Národná banka Slovenska vydala opatrenie č. 3/2026 z 28. septembra 2026, ktorým mení opatrenie č. 10/2016; nadobúda účinnosť 1. januára 2027 a jeho cieľom je reagovať na rastúci podiel financovania investičných nákupov nehnuteľností hypotékami (oznámenie č. 251/2026 Z. z.). Kalkulačky a tento sprievodca zatiaľ počítajú s pravidlami platnými v roku 2026.
Hypotekárna kalkulačkaSplátka, úroky a splátkový kalendár vašej hypotéky.Časté otázky
Koľko si môžem požičať na hypotéku?
Najviac toľko, koľko dovolí najprísnejší z troch limitov NBS: DSTI (splátky podľa príjmu), DTI (dlh najviac 8-násobok ročného príjmu) a LTV (úver najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti). Jednotlivec s čistým príjmom 1 500 € mesačne si pri sadzbe 3,73 % na 30 rokov a fixácii do 10 rokov požičia najviac asi 124 100 €.
Aký je limit DSTI v roku 2026?
Splátky všetkých úverov smú tvoriť najviac 60 % z čistého príjmu po odpočítaní životného minima domácnosti; zvyšných 40 % je rezerva na život (§ 2 opatrenia NBS č. 10/2016). Splátka sa navyše testuje pri sadzbe vyššej o 2 percentuálne body, najviac 6 %.
Koľko vlastných zdrojov potrebujem?
Spravidla aspoň 20 % hodnoty nehnuteľnosti, lebo úver smie byť najviac 80 %. S vlastnými zdrojmi 40 000 € si teda požičiate najviac 160 000 € a kúpite nehnuteľnosť za 200 000 €. Úver až do 90 % je výnimka, ktorú banka smie dať len časti klientov. K tomu počítajte s poplatkami, znaleckým posudkom a vkladom do katastra.
Prečo starší žiadatelia dostanú menej?
Ak má žiadateľ aspoň 41 rokov a úver splatí po 65. narodeninách, limit DTI sa znižuje o 0,25 za každý rok veku nad 40, najviac na 3 (§ 8a opatrenia NBS č. 10/2016). Napríklad 50-ročný so splatnosťou 30 rokov má limit 5,5-násobok ročného príjmu; kratšia splatnosť, ktorá skončí pred 65. narodeninami, mu ponechá 8-násobok.
Znižujú hypotéku kreditné karty a kontokorent?
Áno, aj keď ich nečerpáte. Do DSTI sa započíta splátka najmenej 3 % zo schváleného limitu karty alebo povoleného prečerpania (§ 2 ods. 15) a do DTI 20 % z nevyčerpaného limitu (§ 8a ods. 7 opatrenia NBS č. 10/2016). Zrušenie nepotrebnej karty preto môže hypotéku zvýšiť.
Mení sa niečo od roku 2027?
Áno. Národná banka Slovenska vydala opatrenie č. 3/2026 z 28. septembra 2026, ktoré mení pravidlá posudzovania hypoték a nadobúda účinnosť 1. januára 2027 (oznámenie č. 251/2026 Z. z.). Jeho cieľom je reagovať na rastúci podiel hypoték na investičné nákupy nehnuteľností. Tento sprievodca opisuje pravidlá platné v roku 2026.
Zdroje
- Opatrenie NBS č. 10/2016, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o posúdení schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie, úplné znenie v znení opatrenia č. 5/2022 (platí v roku 2026): § 2 (DSTI, rezerva, karty a prečerpanie), § 4 (stresový test), § 6 (splatnosť), § 7 (LTV, hodnota zabezpečenia), § 8a (DTI, vek), Slov-Lex
- Oznámenie NBS č. 251/2026 Z. z. o vydaní opatrenia č. 3/2026 (účinnosť od 1. 1. 2027), Slov-Lex
- Zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie, § 8
- Zákon č. 601/2003 Z. z. o životnom minime, § 2; opatrenie MPSVR SR č. 155/2026 Z. z. o úprave súm životného minima (od 1. 7. 2026), Slov-Lex
- Priemerná úroková sadzba nových úverov na bývanie: štatistika úrokových sadzieb NBS v databáze ECB, august 2026