Koľko si môžem požičať na hypotéku 2026
Najvyššia hypotéka, ktorú banka smie poskytnúť podľa pravidiel Národnej banky Slovenska. Predvolená sadzba 3,73 % je priemer nových hypoték (august 2026).
Banka vám smie požičať najviac
200 000 €
| Nehnuteľnosť najviac za | 250 000 € |
| Mesačná splátka | 923,96 € |
| Splátky spolu najviac | 1 319,29 € |
| Životné minimum domácnosti | 501,18 € |
| Limit NBS | Požičia najviac |
|---|---|
| DSTI, test pri 5,73 % | 226 500 € |
| DTI 8× ročný príjem | 259 200 € |
| LTV 80 % hodnoty | 200 000 € |
Rozhodujú vlastné zdroje: úver smie byť najviac podiel z hodnoty nehnuteľnosti (LTV).
Ako sa maximálna hypotéka počíta
- Životné minimum domácnosti od 1. 7. 2026: 295,22 € za prvú dospelú osobu, 205,96 € za každú ďalšiu a 134,80 € za dieťa (zákon č. 601/2003 Z. z., § 2; opatrenie MPSVR SR č. 155/2026 Z. z.).
- DSTI: náklady na život sú najmenej životné minimum + 40 % z rozdielu príjmu a životného minima, splátky všetkých úverov smú byť najviac zvyšok, teda 60 % z (príjem − životné minimum) (opatrenie NBS č. 10/2016, § 2 ods. 1, 2 a 5).
- Stresový test: pri fixácii do 10 rokov sa splátka počíta aj so sadzbou o 2 p. b. vyššou (nad 10 rokov o 1 p. b.), najviac však 6 %, a so splatnosťou 30 rokov; do DSTI ide vyššia z oboch splátok (§ 4 ods. 2, 4 a 6).
- DTI: nový úver spolu so zostatkami ostatných úverov najviac 8 × 12 × mesačný čistý príjem. Žiadateľ od 41 rokov, ktorý úver splatí po 65. narodeninách: 8 − 0,25 × (vek − 40), najmenej 3; pri dvoch žiadateľoch priemer vážený príjmami (§ 8a ods. 1 a 2).
- LTV: úver najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti, takže najviac 4-násobok vlastných zdrojov; s výnimkou banky 90 %, teda 9-násobok (§ 7 ods. 1 a 2).
- Výsledok je najnižší z troch limitov, zaokrúhlený nadol na stovky eur. Splatnosť najviac 30 rokov (§ 6 ods. 1).
Splátku a splátkový kalendár konkrétneho úveru ukáže hypotekárna kalkulačka.
Maximálna hypotéka podľa príjmu (3,73 %, 30 rokov)
| Čistý príjem (€) | Splátky najviac (€) | Fixácia do 10 r. (€) | Fixácia nad 10 r. (€) |
|---|---|---|---|
| 1 000 | 423 | 72 600 | 81 200 |
| 1 250 | 573 | 98 300 | 110 000 |
| 1 500 | 723 | 124 100 | 138 800 |
| 2 000 | 1 023 | 175 600 | 192 000 |
| 2 500 | 1 323 | 227 100 | 240 000 |
| 3 000 | 1 623 | 278 600 | 288 000 |
Jeden žiadateľ do 40 rokov bez detí a bez iných úverov, s dostatkom vlastných zdrojov.
Časté otázky
Koľko si môžem požičať na hypotéku?
Rozhoduje najprísnejší z troch limitov NBS. Jednotlivec s čistým príjmom 1 500 € mesačne si pri sadzbe 3,73 % a splatnosti 30 rokov požičia najviac asi 124 100 €, pár s príjmami 1 500 € a 1 000 € asi 205 900 €, ak má dosť vlastných zdrojov. Každá banka si môže stanoviť aj prísnejšie podmienky.
Aké sú limity DSTI, DTI a LTV v roku 2026?
DSTI: splátky všetkých úverov smú tvoriť najviac 60 % z čistého príjmu po odpočítaní životného minima domácnosti. DTI: všetky dlhy najviac 8-násobok ročného čistého príjmu (u starších žiadateľov menej). LTV: úver najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti, výnimočne 90 %. Pravidlá stanovuje opatrenie NBS č. 10/2016.
Čo je stresový test úrokovej sadzby?
Banka musí overiť, že by ste zvládli splácať aj pri vyššej sadzbe. Pri fixácii do 10 rokov počíta splátku so sadzbou o 2 percentuálne body vyššou, pri fixácii nad 10 rokov o 1 bod, a to so splatnosťou 30 rokov; zvýšená sadzba však nemusí presiahnuť 6 %. Do DSTI ide vyššia z bežnej a takto vypočítanej splátky. Pri sadzbe pevnej na celú dobu splatnosti sa test nerobí.
Prečo starší žiadatelia dostanú menšiu hypotéku?
Ak má žiadateľ aspoň 41 rokov a úver splatí až po 65. narodeninách, limit DTI 8 sa znižuje o 0,25 za každý rok veku nad 40, najviac na 3. Napríklad 50-ročný so splatnosťou 30 rokov má limit 5,5-násobok ročného príjmu. Pri dvoch žiadateľoch sa limity spriemerujú podľa ich príjmov.
Ako životné minimum ovplyvňuje hypotéku?
Od čistého príjmu sa najprv odpočíta životné minimum domácnosti (od 1. 7. 2026: 295,22 € na prvú dospelú osobu, 205,96 € na ďalšiu a 134,80 € na dieťa) a z toho, čo zostane, smú splátky tvoriť najviac 60 %. Každé dieťa preto znižuje maximálnu splátku o 80,88 €.
Koľko vlastných zdrojov potrebujem?
Aspoň 20 % hodnoty nehnuteľnosti, plus poplatky a náklady na kúpu. S vlastnými zdrojmi 40 000 € teda kúpite nehnuteľnosť najviac za 200 000 € (úver 160 000 € = 80 %). Úver do 90 % hodnoty je výnimka, ktorú banka smie poskytnúť len časti klientov.
Započítavajú sa do limitov aj iné úvery a kreditné karty?
Áno. Do DSTI idú splátky všetkých úverov (pri kreditných kartách a povolenom prečerpaní aspoň 3 % schváleného limitu), do DTI zostatky všetkých úverov a 20 % z nevyčerpaných limitov kariet a prečerpania. Zrušenie nepotrebnej kreditky preto môže hypotéku zvýšiť.
Mení sa niečo od roku 2027?
Áno. Národná banka Slovenska vydala 28. 9. 2026 opatrenie č. 3/2026, ktoré mení pravidlá pre úvery na bývanie od 1. 1. 2027 (oznámenie č. 251/2026 Z. z.); zameriava sa najmä na úvery na kúpu nehnuteľností ako investície. Kalkulačka zatiaľ počíta s pravidlami platnými v roku 2026 a nové limity doplníme, keď bude zverejnený text opatrenia.
Zdroje
- Opatrenie NBS č. 10/2016, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o posúdení schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie, úplné znenie v znení opatrenia č. 5/2022 (účinné od 1. 1. 2023, platí v roku 2026): § 2 DSTI, § 4 stresový test, § 6 splatnosť, § 7 LTV, § 8a DTI
- Zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie, § 8
- Zákon č. 601/2003 Z. z. o životnom minime, § 2; opatrenie MPSVR SR zo 17. júna 2026 č. 155/2026 Z. z. o úprave súm životného minima (od 1. 7. 2026)
- Priemerná úroková sadzba nových úverov na bývanie: štatistika úrokových sadzieb NBS (údaje v databáze ECB), august 2026
Obmedzenia
- Počítame s najviac dvoma žiadateľmi a s príjmom, ktorý banka uzná (priemer čistých príjmov za posledných 6 mesiacov). Príjem živnostníkov banky posudzujú napríklad podľa daňového priznania.
- Výnimky, ktoré banka smie dať malej časti klientov (vyššie DSTI, DTI nad limit, splatnosť nad 30 rokov), nezahŕňame, okrem voliteľnej výnimky z LTV.
- Kreditné karty a povolené prečerpanie zadajte do splátok (aspoň 3 % limitu) a do zostatku (20 % nevyčerpaného limitu) sami.
- Banky môžu mať prísnejšie vlastné pravidlá, napríklad vek pri poslednej splátke alebo vyššiu rezervu na život.
Našli ste chybu alebo vám výsledok nesedí? Napíšte nám, opravíme to.